Vivienda y fiscalidad: una difícil convivencia (para el comprador)

admin (23 de febrero, 2010)

El tema que hoy nos ocupa es muy trascendente, porque tarde o temprano todos nos vemos envueltos en la adquisición de un inmueble, especialmente, la vivienda habitual. Ya hemos hablado en una entrada anterior sobre la deducción en el impuesto sobre la renta que se prevé reformar a partir del año que viene, y de la subida del IVA (del 7% al 8%) para viviendas nuevas a partir de Julio de 2010.

Sin embargo, hoy vamos a ir un poco más allá y analizar, en unas pocas líneas -con mucho esfuerzo de síntesis por tanto-, la fiscalidad que rodea a la compra de una vivienda y algunas propuestas de reforma.

El tema central es que la vivienda es el maná de los recursos tributarios de las diferentes administraciones (para un análisis más detallado puede verse este informe donde se revisa desde otros puntos de vista relevantes, sobre todo la promoción o construcción que repercute por supuesto en el precio que paga el comprador). Simplificando mucho, el Estado recauda el IVA de las viviendas nuevas. La Comunidad Autónoma recauda el impuesto sobre transmisiones -viviendas usadas- y actos jurídicos documentados. Los ayuntamientos recaudan el IBI -la contribución- y la plusvalía. Y hemos dejado fuera otros menos relevantes para no extendernos demasiado. Los notarios cobran sus minutas, el Registro las suyas, y las gestorías las propias. Al final hay una regla de oro que dice que al precio inicial de la vivienda hay que sumarle aproximadamente un 10% en concepto de estos gastos y tributos, casi nada.

Me gustaría centrarme en el tributo principal en la compra del inmueble, el IVA en la vivienda nueva y transmisiones patrimoniales en la vivienda usada, el 7% en ambos casos en general. El problema de fondo es que actúa de una forma acumulativa. Es decir, una vivienda nueva de 100.000 euros conllevará un 7% de IVA, finalmente 107.000 euros, más unos 3.000 euros de los “otros” gastos. Si esa vivienda se transmite en el futuro, pongamos a 150.000 euros -el vendedor quiere ganar 40.000 euros sin descontar la inflación-, aparece transmisiones patrimoniales al 7%, que grava los 150.000 con lo que suma 160.500, es decir, los 100.000 iniciales ya llevan “dos 7%” (más el 3% de gastos por supuesto). Y así sucesivamente. Una vivienda que en 20 años se haya transmitido 4 veces incorpora una fiscalidad (y gastos) salvaje.

¿Y cuál es mi propuesta para corregirlo? Que actúe como el impuesto sobre el valor añadido, es decir, que se grave sólamente la parte del precio de venta no gravada anteriormente. En el ejemplo anterior, al vender la vivienda a 150.000 euros, el impuesto podría recaer sobre la diferencia entre el precio de venta y el precio de compra con IVA, es decir, 150.000 – 107.000 = 43.000, por lo que el 7% sería “sólo” 3.010 y quedaría en 153.010 en lugar de 160.500. Las cuentas con las sucesivas transmisiones son aún más significativas.

Soy consciente de que esta propuesta no le gustará al recaudador, pero precisamente a los gobiernos hay que exigirles ir un poco más allá de su rutina, inercia y afán recaudatorio en si mismo. De esta forma, además, podría animarse el mercado de la vivienda -y la maltrecha economía- y compensar la disminución de la deducción.

Por supuesto, esta propuesta de bajar impuestos actúa sobre la compraventa. Otra cosa diferente es el tratamiento fiscal de la ganancia al vender el inmueble, donde diferenciaría claramente entre vivienda habitual o no, y por supuesto, el carácter especulativo o no de la venta, con tipos diferenciados que penalicen determinados comportamientos.

Categoría: General Comentarios Comentarios (3)

3 Respuestas a “Vivienda y fiscalidad: una difícil convivencia (para el comprador)”

  1. Roberto Escribió:

    Me parece bien la propuesta, pero es muy importante distinguir la vivienda habitual (un derecho) de todas las demás. Un compañero decía que a partir de la tercera habría que expropiarlas. Quizás sin llegar a tanto, parece obvio y justo que el gravamen sea mayor sobre la segunda y sucesivas.

    Por cierto, ¿del alquiler no hablamos? También aquí los impuestos pueden estimular este mercado cautivo.

  2. Antonio Jr. Escribió:

    Desconocía la situación de cuasi “doble imposición” en el tema de la vivienda (viendo cómo está el “matu” para mí que tardaré una década o más en poder costear mi primera vivienda), y me llama la atención la falta de progresividad en este asunto.

    No es que mi paso por las américas me haya convertido en un neoliberal azote del gobierno en todas sus formas, pero me parece injusto que viviendas “de bajo coste” (o mismamente la vivienda habitual como menciona Roberto) tributen como pueda tributar cualquier palacio de la Duquesa de Alba. Si queremos estimular el mercado de la vivienda quizás sea hora de dejar de lado Transmisiones Patrimoniales para rentas bajas y pisos baratos.

    Un abrazo,

    Antonio

  3. frandelgado Escribió:

    Está claro que el tema de la vivienda habitual debería revisarse en la línea comentada, pero me da que no va de esta. De hecho el IVA reducido subirá del 7% al 8% y poco tardarán las CCAA en igualar transmisiones patrimoniales, el erario público está como está, pero la vivienda requiere de una actuación especial, y no pretender crear miles de empleos en la rehabilitación…

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